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房产税都按房产余值计税?怎么有人说房产税税率12%?

时间:2015-05-24 22:07来源: 税率网 作者: www.shuilv.org 点击:

房产税是以房屋为征税对象,以房屋价值或租金收入为计税依据,向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。房产税如何计算和征收?房产税税率是多少呢?

房产税 房产税如何计算 房产税如何征收

    房产税政策历程

新中国成立后,中央人民政府政务院于1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》,规定对城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税,称为城市房地产税。1973年简化税制,把对企业征收的这个税种并入了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋,以及外资企业、中外合资、合作经营企业的房屋,继续保留征收房地产税。

改革开放以后,为了发挥税收的调节作用,1984年10月,国务院决定在推行第二步利改税和改革工商税制时,对国内企业单位恢复征收城市房地产税。当时考虑土地归国家所有,使用者没有产权的实际情况,原城市房地产税的税名与征收对象内涵已名不符实,故将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《房产税暂行条例》),从当年10月1日开始施行。各省、自治区、直辖市政府根据条例规定,先后制定了施行细则。至此,房产税在全国范围内全面征收。

2008年12月31日,国务院令2008年第546号文即《国务院关于废止〈城市房地产税暂行条例〉、〈长江干线航道养护费征收办法〉、〈内河航道养护费征收和使用办法〉的规定》规定:1951年8月8日政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

    房产税如何征收?课税对象是什么?

《房产税暂行条例》第一条即对房产税的征税范围进行了界定:房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

房产税的课税对象是房产,包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的应税房产。那么什么是房产呢?《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》进行了比较详细的解释:

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产,工作,学习,娱乐,居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。

按照《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)的规定,自2006年1月1日起,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

按照《财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》(财税〔2008〕123号)的规定,加油站罩棚不属于房产,不征收房产税。

    房产税如何征收?纳税人是谁?

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。具体地讲,房产税纳税人包括:

1.产权属于国家所有的,经营管理单位为纳税人;产权归集体和个人所有的,集体单位和个人为纳税人。

2.产权出典的,由承典人纳税。所谓产权出典,是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权,在一定期限内典当给他人使用,而取得资金的一种融资业务。这种业务大多发生于出典人急需用款,但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出典人交付一定的典价之后, 在质典期内即获抵押物品的支配权,并可转典。产权的典价一般要低于卖价。出典在规定期间内须归还典价的本金和利息,方可赎回出典房屋的产权。由于在房屋出典期间,产权所有人已无权支配房屋,因此,税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的亦由房产代管人或者使用人纳税。所谓租典纠纷,是指产权所有人在房产出典和租赁关系上,与承典人、租赁人发生各种争议,特别是权利和义务的争议悬而未决的。对租典纠纷尚未解决的房产,规定由代管人或使用人为纳税人,主要目的在于加强征收管理,保证房产税及时入库。

5.无租使用其他单位房产纳税人的确定。在2009年11月30日之前,纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代缴纳房产税。而2009年12月1日起,按照财税〔2009〕128号文即《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》的规定,应税单位和个人无租使用其他单位房产的,不论所使用的房产是否应税,均依照房产余值代缴纳房产税。但是,必须强调的是:本着税不重征的原则,如果出租人为应税单位并且已经按照规定缴纳了房产税,那么无租使用人不用再行缴纳房产税。

6.融资租赁房产纳税人的确定。2009年11月30日之前,按照《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)的规定,对于融资租赁房产,在融资租赁期间,房产税的纳税人,由主管税务机关根据实际情况确定。但按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)的规定,自2009年12月1日起,融资租赁的房产,均由承租人按照规定缴纳房产税。

7.按照《国家税务总局关于未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税人的批复》(国税函〔2002〕284号)的规定,凡以分期付款方式购买使用商品房,且购销双方均未取得房屋产权证书的,在购销双方均未取得房屋产权期间,应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人,缴纳房产税。

8.按照《财政部、国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》的规定,自2009年1月1日起,由于《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》废止,因而外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人(包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞,以下统称外资企业及外籍个人)依照《房产税暂行条例》的规定缴纳房产税。


    房产税税率是多少?

房产税采用固定比例税率。

(一)基本税率

按照《房产税暂行条例》的规定,房产税分为按房产余值计税和按租金收入计税两种,因而房产税税率也分两种情况确定:依据房产计税余值征税的,税率为1.2%;依据房产租金收入征税的,税率为12%。

(二)优惠税率

按照《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)的规定,自2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,房产税暂按4%的税率征收;对于居民住房出租后用于生产经营的,房产税按12%的税率征收。而按照《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)的规定,自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

    房产税如何计算?计税依据是什么?

(一)计税依据的一般规定

现行的房产税计税依据有两种:按房产余值计税和按租金收入计税。

1.按房产原值计税

对纳税人经营自用的房屋,以房产的计税余值作为计税依据。所谓房产的计税余值是指房产原值按照法律政策规定一次性减除一定比例的损耗价值以后的余额。从其规定可以看出,决定房产税多寡的因素有两个:其一上房产的原值;其二是一次性减除比例。

(1)房产原值。房产的原值,实际上就是房产的造价或者购置价。按照《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)第十五条规定:房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的,在计征房产税时,应按规定调整房产原值,对房产原值明显不合理的,应重新予以评估。《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)则对上述政策进行了调整,规定自2009年1月1日起,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

按照《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(〔87〕财税地字3号)的解释,房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线、如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管,下水道,暖气管,煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网,照明线从进线盒联接管算起。

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)进一步重申了上述原则,规定:为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

(2)一次性减除比例。现行房产税政策所规定的一次性减除比例有两种:

其一,对于地上建筑物,《房产税暂行条例》规定的减除比例为10%-30%,具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

其二,对于地下建筑物,《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定:工业用途房产,以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。商业和其他用途房产,以房屋原价的70—80%作为应税房产原值。

2.按租金收入计税

对于出租的房屋,以租金收入为计税依据。

房屋的租金收入,是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬,包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的,应根据当地同类房屋的租金水平,确定租金标准,依率计征。如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理,税务部门可以按照《税收征管法》的有关规定,采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省级地方税务机关结合当地实际情况制定。

(二)特殊情况下计税依据的规定

1.投资联营房产的计税依据

对投资联营的房产,在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产的计税余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际是以联营名义取得房产租金,由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

2.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据

对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的,依照房产原值减出10%至30%后的余值计征,没有房产原值或不能将共有住房划分开的,由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的,依照租金计征。

3.融资租赁房产的计税依据

按照《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)的规定,2009年11月30日之前,对于融资租赁房产,由主管税务机关根据具体情况确定纳税人,并以房产余值计算征收。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)则规定,自2009年12月1日起,融资租赁的房产,由承租人依照房产余值缴纳房产税。

    房产税的应纳税额如何计算?

(一)按照房产计税余值计算

按照房产的计税余值计算应纳税额时,其应纳税额的计算公式为:

应纳税额=房产计税余值×1.2%

其中:房产计税余值=房产原值×(1-原值减除比例)

(二)按照房产租金收入计算

按照房产租金收入计算应纳税额时,其应纳税额的计算公式为:

应纳税额=房产计税余值×适用税率

需要注意的是,出租地下建筑时,也按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。


    房产税有什么税收优惠?

(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税

“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案的各种社会团体。如从事广泛群众性社会活动的团体,从事文学艺术、美术、音乐、戏剧的文艺工作团体,从事某种专门学术研究团体,从事社会公益事业的社会公益团体,等等。 “自用的房产”是指这些单位本身的办公用房和公务用房。

(二)国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产免征房产税

事业单位自用的房产,是指这些单位本身的业务用房。

实行差额预算管理的事业单位,虽然有一定的收入,但收入不够本身经费开支的部分,还要由国家财政部门拨付经费补助。因此,对实行差额预算管理的事业单位,也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位对其本身自用的房产免征房产税。

(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税

宗教寺庙自用的房产,是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

公园、名胜古迹自用的房产,是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

公园、名胜古迹中附设的营业单位,如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产,应征收房产税。 

对国家机关、人民团体、军队、国家财政部门拨付事业经费的单位,以及宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税,主要是考虑到这些单位的经费来源由国家财政部门 拨款,本身没有纳税能力。至于这些单位非自用的房产,例如出租或作营业用的,因为已有收入来源和纳税能力,所以应按照规定征收房产税。

(四)个人拥有的非营业用的房产免征房产税

对个人所有的非营业用房产给予免税,主要是为了照顾我国城镇居民目前住房的实际状况,鼓励个人建房、购房,改善居住条件,配合城市住房制度的改革。但是,对个人所有的营业用房或出租等非自用的房产,应按照规定征收房产税。

(五)经财政部批准免税的其他房产

1.自收自支事业单位免税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字第8号)等的规定,由国家财政部门拨付事业经费的单位,其经费来源实行自收自支后,应征收房产税。但为了鼓励事业单位经济自立,由国家财政部门拨付事业经费的单位,1990年以前经费来源实行自收自支后,从事业单位经费实行自收自支的年度起,免征房产税3年。1990年1月1 日后,对经费来源实行自收自支的事业单位不再享受3年免税照顾应照章征收房产税。

2.企业办学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字第8号)的规定,企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产,可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产,免征房产税。

3.毁损不堪居住的房屋和危险房屋免。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字第8号)的规定,经有关部门鉴定,对毁损不堪居住的房屋和危险房屋,在停止使用后,可免征房产税。

4.基建工地的临时性房屋免税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字第8号)的规定,凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间,一律免征房产税。但是,如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照法规征收房产税。

5.房屋大修停用期间免税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字第8号)的规定,房屋大修停用在半年以上的,经纳税人申请,在大修期间可免征房产税。

6.开征范围之外的工厂、仓库不征税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字第8号)的规定,不在开征地区范围之内的工厂、仓库,不应征收房产税。

7.对农林牧渔业用地不征税。《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》(国税发〔1999〕44号)规定,对农林牧渔业用地和农民居住用房屋不征收房产税。

8.血站自用房产免税。按照《财政部、国家税务总局关于血站有关税收问题的通知》财税字〔1999〕264号的规定,血站是采集和提供临床用血,不以营利为目的的公益性组织,又属于财政拨补事业费的单位,因此,对血站自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。

9.高校学生公寓免征房产税。按照《财政部 国家税务总局关于经营高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》(财税〔2009〕155号)的规定,自2009年1月1日至2010年12月31日,对高校学生公寓免征房产税。“高校学生公寓”,是指为高校学生提供住宿服务,按照国家规定的收费标准收取住宿费的学生公寓。

10.非营利性医疗机构自用房产免税。按照《财政部国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》(财税〔2000〕42号)规定,对非营利性医疗机构自用的房产,免征房产税

11.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房免税。按照《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)的规定,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税。

12.公有住房和廉租住房租赁免税。按照《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)的规定,自2001年1月1日起,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税。

13.金融资产公司暂未处置的房产免税。按照《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知 》(财税〔2001〕10号)的规定,对中国信达等4家金融资产管理公司回收的房地产在未处置前的闲置期间,免征房产税。

14.农村邮政企业不征税。按照《国家税务总局关于邮政企业征免房产税、土地使用税问题的函》(国税函〔2001〕379号)的规定,自2001年1月1日起,对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外,尚在县邮政局内核算的房产,在单位财务中能划分清楚的,不征收房产税。

15.转制科研机构自用房产免税。按照《财政部、国家税务总局关于转制科研机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2003〕137号)的规定,对于经国务院批准的原国家经贸委管理的10个国家局所属242个科研机构和建设部等11个部门(单位)所属134个科研机构中转为企业的科研机构和进入企业的科研机构,从转制注册之日起,5年内免征科研开发自用房产的房产税。

16.被撤销金融机构清算期间相关房地免税。按照《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2003〕141号)的规定,对被撤销金融机构清算期间自有的或从债务方接收的房地产免征房产税。

17.军队空余房产租赁收入免税。按照《财政部、国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知》(财税〔2004〕123号)的规定,自2004年8月1日起,对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税;此前已征税款不予退还,未征税款不再补征。暂免征收营业税、房产税的军队空余房产,在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》,以备查验。

18.文化单位转制为企业后自用房产免税。按照《财政部 国家税务总局关于文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业的若干税收优惠政策的通知》(财税〔2009〕34号)的规定,由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业,自转制注册之日起对其自用房产免征房产税。

19.房产租赁减税。按照《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)的规定,自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

20.商品储备管理公司自用房产免税。按照《财政部 国家税务总局关于部分国家储备商品有关税收政策的通知》(财税〔2009〕151号)规定,对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产,免征房产税。商品储备管理公司及其直属库,是指接受中央、省、市、县四级政府有关部门委托,承担粮(含大豆)、食用油、棉、糖、肉、盐(限于中央储备)等6种商品储备任务,取得财政储备经费或补贴的商品储备企业。

(六)非营利性科研机构自用房产免税

按照《国务院办公厅转发科技部等部门关于非营利性科研机构管理的若干意见(试行)的通知》(国办发〔2000〕78号)的规定,非营利性科研机构自用的房产免征房产税。

(七)困难性减免

根据《房产税暂行条例》第六条规定:纳税人按规定纳税确有困难,需要给予临时性减税或免税照顾的,由市、县人民政府批准,定期减征或免征房产税。


    房产税如何征收?纳税时间是什么?

(一)纳税义务发生时间

综合《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字第008号)以及《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)等的规定,房产税的纳税义务发生时间具体如下:

将原有房产用于生产经营的,从生产经营之月起,计征房产税。

自建的房屋,自建成的次月起,计征房产税。

委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续的次月起,计征房产税。 

购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税。

购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

(二)纳税义务终结时间

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

按照《房产税暂行条例》规定,房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

    房产税如何申报?

房产税的纳税申报,是房屋产权所有人或纳税人缴纳房产税必须履行的法定手续。纳税义务人应根据税法要求,将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况,在规定期限内如实向当地税务机关办理纳税申报并按规定纳税。如果纳税人住址发生变更、产权发生转移,以及出现新建、改建、扩建、拆除房屋等情况,而引起房产原值发生变化或者租金收入变化的,都要按规定及时向税务机关办理变更登记,以便税务机关及时掌握纳税人的房产变动情况。

需要注意的是,按照《财政部、国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》(财税〔2009〕3号)的规定,以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时,均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。

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