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二手房交易各项税收如何缴(营业税免征年限5改2后)

时间:2015-04-23 13:59来源: 税率网 作者: www.shuilv.org 点击:

3月30日,财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号),规定2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,个人住房转让营业税免征年限由5年变成2年。新政实施以来,我省地税系统各级房产交易分局和“12366”纳税服务热线受理围绕二手房交易的咨询量迅速攀升。那么个人转让“二手房”税收政策和办理流程都有哪些?省地税局相关部门进行了归纳整理。

    ■新政要点

    一.个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税。

    二.个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    三.个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税。

    ■政策解读

    一.普通住房和非普通住房如何区分?

    根据《河北省政府办公厅关于切实做好稳定住房价格有关工作的通知》(冀政办〔2005〕14号)规定,享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

    二.二手房交易时间如何确定?

    根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号,以下简称89号文件)规定,个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间,“契税完税证明上注明的时间”,指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明,且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

    三.无偿受赠方式取得的住房对外销售时,既有老本又有新本,购房时间如何确定?

    无偿受赠方式大致分为两种,执行时间略有不同。

    第一种是通过继承、遗嘱、离婚、赡养、抚养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。

    第二种是通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定,不再执行国税发〔2005〕172号中有关购房时间的规定。

    四.满2年不满5年的二手房买卖,2015年3月30日已经完税,但未办理房屋过户,能否享受此次调整后的营业税优惠?

    财税〔2015〕39号文件从3月31日起开始执行。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局第52号令)第二十四条规定:“条例第十二条所称收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。”因此,本次交易在新政执行前已经完税,无法享受营业税减免。

    五.二手房交易过程中都有哪些税收优惠?

    1.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

    2.个人销售住房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按“财产转让所得”项目适用20%的税率缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房所得,继续免征个人所得税。自用5年以上,指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。家庭唯一生活用房,指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

    3.对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

    ■税务机关提醒

    1.准备并携带好各项证件资料:房屋产权证,有效身份证件(身份证、军官证等),本人不能到场需受托人办理的还需要提供委托书,房产原购入时发票、完税票据等。

    2.如实填报成交价格。交易双方有时故意隐瞒真实成交价格,以低价填报合同金额以达到避税的目的。虚假申报成交价格属于违法行为,而且一旦双方发生纠纷,可能会给自己的利益造成损失。

    3.如实申报家庭住房情况,买方或卖方是否为家庭唯一住房涉及税收优惠,在办理房产交易纳税申报时必须如实申报家庭住房情况,否则一旦查出虚假申报以享受税收优惠的,税务机关会追缴税款、滞纳金并依法进行罚款等行政处罚。

    ■实例分析

    一.普通住房:

    张三在市区有一套房子(唯一住房),房产证填发日期为2013年9月,契税完税证明上注明时间为2012年9月,房屋建筑面积为109平方米。李四夫妇(名下均无房产)决定购买,成交价50万元。

    卖方张三需缴纳的税金:

    张三提供的契税完税证明时间早于房屋产权证上注明的时间,应以契税完税证明时间作为购房日期,超过2年但未过5年。按照新政规定,可减免营业税及城建税、教育费附加和地方教育附加等税费。土地增值税、印花税按规定暂免征收。虽然是唯一住房,但不满足自住5年以上的条件,个人所得税不能减免。所以张三应缴个人所得税:500000×3%=15000(元)

    买方李四需缴纳的税金:

    李四购买的属于普通住房(暂免征收印花税),且符合唯一住房条件,按3%减半征收契税。所以李四应缴契税:500000×3%×50%=7500(元)

    二.非普通住房:

    王五在市区有一套150平方米的住房,该房2011年以70万元购入。王五和赵六于2015年4月签订房产买卖合同,合同价为110万元,评估价为100万元。

    卖方王五需缴纳的税金:

    自2015年3月31日,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    营业税:(1100000-700000)×5%=20000(元)

    城建税:400000×7%=28000(元)

    教育费附加:400000×3%=12000(元)

    地方教育附加:400000×2%=8000(元)

    因王五房屋出售时未满5年,不符合个人所得税减免条件,故需缴纳个人所得税。因未能提供相关原始凭证,故按3%定律征收。应缴个人所得税:1100000×3%=33000(元)

    买方赵六需缴纳的税金:

    按照规定,非普通住房契税适用税率为4%

    契税:1100000×4%=44000(元)

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